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多地房价下跌,为何专家却预言明年房价要涨?官方发出三个信号

不凡智库原创 2019-12-23

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文章摘要:经过将近三年的调控之后市场热度基本上已经降下来了,就现在来看,全国大部分地区不仅房价出现下跌,就连成交量也一路下滑,部分城市出现有价无市的现象,有时候一个楼盘一个月都没有一套成交,整个楼市都处于降温状态。

在普通人眼中,他们对于房地产市场基本有三种共识。一是中国人喜欢买房子,日常话题的焦点也是房子。二是他们觉得现在空房子有很多,身边朋友、同事和家人都有房子,有些人甚至有好几套房子。第三,买房子是投资,买房子就可以赚钱。从这三种理解中,我们可以看到一个矛盾的现象,那就是我们既认可房子多了,同时更想买房赚钱。

时间过得真快,2019年马上就要过去,回顾今年的房地产市场,我们可以用“平稳”这个词来概括。具体来说,在第一季度,房地产市场出现了短期的“小阳春”,但在第二季度,房地产市场开始迅速放缓,在第三季度,房价开始呈现出稳定且略有下降的趋势。在第四季度,开发商们掀起了一场打折促销的大戏,以冲刺他们的业绩。经过将近三年的调控之后市场热度基本上已经降下来了,就现在来看,全国大部分地区不仅房价出现下跌,就连成交量也一路下滑,部分城市出现有价无市的现象,有时候一个楼盘一个月都没有一套成交,整个楼市都处于降温状态。

然而,到今年年底,房地产市场似乎并不平静。一方面,越来越多的城市加入了房价下跌的行列,另一方面,调控出现松动的城市和关于调控放松的声音开始不断出现。面对这种情况,业界对未来房价走势也有不同的看法。不论是看涨还是看跌,公众都有自己的理。但是楼市的聚焦点还是在房价上,只有找到治理高房价的办法,才是老百姓最喜闻乐见的利好措施。那么,明年的房地产市场会怎样呢?让我们一步一步分析。

一、自今年以来,为什么越来越多的城市房价出现下跌?

今年“唱涨”楼市的声音逐渐消失,反而是说出楼市真相和给楼市调控建言献策的声音不断在增加。作为政策市场,房价走势与政策变化密切相关。据统计,今年的调控数次达到554次,去年为425次,上涨幅度高达30%。此外,今年国家明确表示,房地产将不再作为刺激经济的短期手段。因此,面对严格密集的调控政策,越来越多的城市加入了房价下跌的行列。根据最新房价统计数据,二手房价格下降的城市数量已经增加到35个,业内人士甚至认为,房地产市场已经迎来了一个转折点。

《经济日报》近日指出,“房子是为了生活,不是为了投机”的政策取向是经济持续健康发展的长期要求。一段时间以来,“一城一策”调控初见成效。要看到,下行压力越大,越要保持定力,越要珍惜调控成果。当然,房地产市场的稳定不仅不是一个大的上升,而且是一个快速的下降。各地应进一步加强监测研判,必要时进行政策微调,避免大起大落。9.jpg

二、既然房价持续下跌,为什么专家们担心明年房价会再次上涨呢?

仇保兴认为,目前的政策趋势已经很明显了。房地产市场的多维度、全方位的改革,如土地供应结构和租赁市场的立法,旨在转移住房需求。对于价格水平,直接影响因素是经济总量,其次是土地财政。但是,可以肯定的是,住房的购买情况只会越来越好。

不过在121日,中国人民银行调查统计司原司长盛松成在一个金融论坛上表示,人们可能认为房价现在会下跌,但他认为在未来6个月到1年内,房价可能会再次上涨。具体原因来看,当前房地产开发投资和房地产贷款均处于下降状态,在一定程度上会导致供给下降。但是,目前的调控限制了需求,只能延迟,不会消失,所以未来的供求缺口可能会导致房价上涨。

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事实上,在房地产市场上,这样的预测并不少见。例如,早在2017年,恒大经济研究院院长任泽平就预测,想买房的人根本不需要担心。只要土地金融没有改变,这一轮调控将在2018年下半年结束。到2019年下半年,房价可能面临报复性上涨。但是现在两年过去了,监管并没有放开,反而越来越严厉。仅在2018年和2019年,监管数量就接近千次。

任何房价预测都有支撑的理论依据,就像盛松成说的供给不足、任泽平的土地财政等,都是引起房价上升的原因。但小编提醒大家,不要忘记政策市场的关键点,要判断房价是涨是跌,归根到底,我们需要看到两个因素的变化,一个是经济环境,另一个是政策层面。所以,任泽平的预测并不成功,盛松成的预言能实现吗?

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三、明年房价是涨还是跌?央媒对此给出了三个明确信号

对于明年的房地产走势,其实央媒早就有明确表态。目前房地产仍然是主要基调,国家已经明确强调,不再将房地产作为短期刺激经济的手段,这意味着房地产的整体调控仍然是严格的。但是,考虑到经济下行压力确实较大,各地区更有可能在城市决策的基础上适度提高主动性。根据央媒声明,我们可以总结出房地产市场的趋势。

人民日报在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》一文中指出,随着楼市调控力度不断加大,繁忙房住不炒已经深入人心,未来房价依旧会平稳发展,不会出现大起大落情况。这就为今后的房地产走向一锤定音:平稳。事实上,房地产市场的稳定不仅表现在房价方面,还表现在地价和房地产预期方面。这是今后几年的主要发展方向。

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1.房住不炒的定位不变

2018年以来,房地产的发展终于在2年多的调控声中,被有效摁住。从沿海城市开始的房价打折趋势,已经随机冲击了内地城市。一段时间以来,房价下跌的趋势似乎已成为主流。甚至《人民日报》发表了《楼市并不会进入寒冬,而是有望迎来新的春天》一文来给出信号。然而,在房地产调控的基本概念,房价下跌不是一件好事,所以在一城一策下,房价在今年开始进入小阳春,走上平稳发展的道路。

众所周知,房地产已经被写入了各种国家报告,所以无论房地产市场如何变化,房住不炒的定位都是不变的。然而,在调控的初期阶段,调控的主要目标是控制房地产市场的热度,因此房住不炒反复被强调。然而,随着房地产市场进入下行通道,炒房客普遍撤离市场。为了达到阻止房价上升和下降的目标,因城施策有望成为未来调控的主要方式,但房住不炒的底线不会改变。房住不炒的本质含义不仅包括了回归房子的居住属性,更重要的是“防止房市的大起大落”。

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2.因城施策、双向调控将成为调控常态化

在房价涨幅较大的城市,房地产市场调控力度将继续加大,但在房价下行压力较大的城市,调控力度可能会适度放松。总的原则还是要防止房价忽跌忽涨。事实上,根据目前政策宽松的城市,基本都是在吸引人才购房落户,公积金政策,首套刚需贷款等方面出现了边际宽松。显然,这对刚需者非常有利,也是稳定房地产市场的重要措施,而对房价的直接影响相对较小。

而且,国家在今年已经多次强调了一个监管方向,那就是不再依靠房地产拉动经济,换句话说,就是去房地产化。由于近年来房地产具有高回报的特点,许多企业将其产业链与房地产联系起来,使得房地产具有稳定的资金开发流、强劲的供求关系,房价自然有上涨的动力。但房地产捆绑经济的问题过于严重。如果继续这样发展下去,房地产市场的矛盾将逐步演变为整个经济系统的矛盾,而整个经济系统的控制目标就是去房地产化。

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3.长效机制贯穿监管过程

国家对房地产市场调控的态度是非常明确的。除了房住不炒和因城政策的实施,长期机制一直贯穿其中。确实,盛松成提到的供求问题确实是影响房价的一个重要因素。但随着以房地产税、租购并举、共有产权等为主要内容的长效机制的加快,未来供求格局将进一步平衡,房价反弹的机会将越来越小。小编认为,恰恰相反,最需要担心的是房价的上涨。如果调控不放松,那些郊区房地产、中小城市房地产、各类商铺和写字楼可能会迎来向下调整。

此外,目前我国住房总量已经足够,但人均住房资源分配不均。潘石屹曾说,虽然中国的人均住房面积已达到40平方米,有些人还没有房子,但如果把总量一平分,每个人都能分到不少。因此在小编看来,随着棚改向旧改过渡,房地产大拆大建的阶段正在远去,存量房市场则正在加快到来,因此在未来,除了继续新建住房外,国家还将通过房产税、空置税等措施,将大量空置房屋推向市场,增加住房供给,增加居民购房机会。总之,两种住房制度的建立和税收控制的引入都将进一步平衡住房的供给和需求,帮助每个人都生活在一个特定的地方。

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所以总的来说,房住不炒的定位没有改变,因城施策已经常态化,长期机制贯穿其中,说明房地产的紧缩基调仍然没有根本改变。在这个阶段,面对不涨不跌的房价,买家往往变得更加纠结,这时,我们应该根据需求做出选择。一方面,房价趋于稳定,投资回报率下降是一个明显的趋势。投资房地产或暂时放弃。另一方面,房企的主要选择是降价和冲刺业绩。对于普通购房者来说,遇到高性价比的住房的概率会大大增加,这对于资金充足的硬需求来说是一个机会。

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